不動産Q＆A 購入編
ここではよくお客様からされる質問について簡単にお答えしていきます。家を買うときの参考になれば幸いです。
Q１．住宅ローンって誰でも組めるの？
A．住宅ローンは他の一般的なローンとは異なり、融資金額は高額で、返済期間も長く、金利も低く設定されております。ですから、銀行と してはしっかりと返済能力のある方にしか住宅ローンの融資を行いません。
ではどういった方が返済能力のある方になるのか、これは金融機関によって基準は違いますが、一般的には会社員の方ですと勤続1年以上、自営業の方ですと開業して3年以上経過していること、という設定をしている金融機関が多いです。
しかし会社員で勤続1年未満でも前職が同業種だったり、前職より収入が上がっている等ですと住宅ローンの融資を受けることが出来る場合もあります。
逆にパートやアルバイト、無職だと住宅ローンを組むことが難しいということになります。
Q2．住宅ローンっていくらまで借りれるの？
A．住宅ローンは年収によって借入限度額というものがあります。収入に対してとてもじゃないけど返済できないような金額を借りることはできません。金融機関は返済比率というものを定めています。これにはしっかりとした計算方法があります。
あくまで目安にしかなりませんが、35年ローンを組むのでしたら、年収の約6倍～7倍ほどが借入限度額と考えられます。
Q3．自営業でも住宅ローンは組めるの？
A．はい。自営業の方でも住宅ローンは組めます。但し、会社員の方とは違い、審査の際に3期分の確定申告が必要になります。自営業の方は節税のために、申告上の所得を低く抑えている場合があります。銀行は申告上の所得で審査しますから、あまりにも所得を低く申告していると融資を受けれなかったり、希望の金額のローンを組めないということもございます。
家を買おうと思ったら3年は実際の所得を申告しローンを組みましょう。
Q4．現在車のローンを組んでいる、それでも住宅ローンは組めるの？
A．クルマのローンや他のローンがあったら住宅ローンが組めないというわけではありません。住宅ローンの返済と他のローンの返済を足して返済比率内に収まれば住宅ローンは組めます。
しかし、例えば同じ年収の方でローンがない方と、他のローンがある方だと、他のローンがある方のほうがない方に比べて借入金額は低くなる可能性があります。
Q5．一戸建てとマンションはどちらがいいの？
A．一戸建てとマンションでどちらが優れているとかはありません。どちらもメリット、デメリットがあります。それぞれのライフスタイルによってマンションが良いのか、一戸建てが良いのか検討されるべきだと思います。簡単にマンションと一戸建てのメリットデメリットを紹介します。
～マンションのメリット～
●オートロックなど防犯性が比較的高い●耐火性、耐久性に優れている●比較的便利な立地にある●ワンフロアなので家事が楽●共用部分においては管理会社や組合が修繕維持してくれる●高層階であれば眺望が良い
～マンションのデメリット～
●管理費、修繕積立金、駐車場代等毎月のランニングコストがある●庭がない(1階で専用庭があっても別途費用が掛かるケースがある)●規約によりペットの飼育に制限がある●規約やマンションの構造上、好きなようにリフォーム出来ない場合がある●土地は共有資産
～一戸建てのメリット～
●土地も建物も自分の資産●庭がもてる●駐車場も玄関からすぐ近くに設置できる●リフォーム、建て替えなど自由にできる●管理等の固定費が購入後不要●マンションに比べ生活音等を周囲に気にする必要がない
～一戸建てのデメリット～
●庭の手入れなどが大変●冷暖房費が高めになることがある●外壁塗装や修繕など将来的にまとまったお金が必要になる●2階建て以上だと老後、階段の上下移動がおっくうになる
Q6．物件を決めてから引き渡しまでの流れは？．物件が決まってからの流れは、住宅ローンを利用する場合以下の様になります。
買い付け、ローンの事前審査→事前審査承認→重要事項説明→売買契約の締結(契約時手付金の支払い)→ローンの本申込→本申込承認→金融機関との金銭消費貸借契約→残金決済、引き渡し
Q7．物件の価格以外に必要な費用は？
A．いわゆる購入諸費用と言われるもので不動産を購入する際には様々な費用がかかります。
売買契約時の印紙代、仲介手数料、金銭消費貸借契約の印紙代、ローン保証料、ローン事務手数料、火災保険料、固定資産税等精算金、登記費用などです。これらを全部合わせると物件によって異なりますが、多く見積もって物件価格の1割ぐらいの諸費用がかかります。
Q8．頭金、自己資金がないと家は買えないの？
A．そんなことはありません。今金融機関は物件価格に加えて諸費用やリフォーム費用なども住宅ローンで融資してくれるところが多いです。ですから自己資金がなくても家を買うことはできます。
しかし、売買契約時に手付金が必要ですのでその分は一時的に現金が必要です。しかし融資が実行されればその手付金分は返ってきます。
Q9．親から資金援助を受けるけど自分の名義にできるの？
A．親御さんに資金援助を受けて家を買われる方もいらっしゃいますが、あまりに高額な援助を受け名義を本人だけにすると贈与にあたり贈与税を請求されることがあります。親御さんから資金援助を受ける場合、親御さんも共有の名義に入れるか、贈与税のかからない額までの援助にするか等の方法があります。いずれにせよ、これはケースバイケースですので個別にご相談ください。
Q10．価格交渉はできるの？
A．これは物件や売主様の事情により異なります。人気エリアの物件ですとなかなか価格は下がりません。逆にあまり人気のないエリアでずっと売れていない物件だと価格が下がったりはします。しかし、基本的には大幅に価格が下がることはあまりありません。
売主様も人間です。あまり無茶な交渉をすると感情的になり交渉そのものを受けてもらえない可能性があります。
Q11．掘り出し物件ってあるの？
A．これは適当な営業マンが口に出したりする言葉ですが、不動産において掘り出し物件などはありません。不動産は相場で価格が決まります。一見相場より安くすごくいい物件でも安い理由は必ずあります。分かりやすい例えだと、建て替えの出来ない土地だったり、事故物件だったり等です。ですから掘り出し物件等を求めずしっかりと現実を見据えて物件探しを行いましょう。
