不動産Q＆A 家主編
ここではよくお客様からされる質問について簡単にお答えしていきます。不動産を貸すときの参考になれば幸いです。
Q１．空家があるから賃貸に出そうと思うけどどうしたらいい？
A．まずは、なぜ賃貸にだすのかを整理しましょう。空き家は将来使用するのか、いつまで貸すのか、物件によっては将来住む予定がないのであれば売却する方が良い場合もあります。そういったことを踏まえて一からプロに相談しましょう。
Q2．転勤で一時的に住まない自宅を賃貸に出せる？
A．賃貸借契約には普通賃貸借契約と、定期賃貸借契約の2種類があります。普通賃貸借契約は期間の定めはなく、借地借家法に基づき貸主の勝手な都合で解約することはできません。
ですから、転勤等により、一定期間後にまた住む予定のある自宅を賃貸に出す場合は定期賃貸借契約にする必要があります。定期賃貸借契約の場合、最初に契約期間を定めてその期間が満了したら、借主に退去してもらうことができます。
しかし、この定期賃貸借契約は借主とってはデメリットですから、通常、相場より安く賃料を設定することが多いです。
Q3．賃貸に出すときはリフォームしたほうがいい？
A．売却の場合は現状渡しで買主が好きなようにリフォームするというのはよくありますが、賃貸の場合は借主は好きなようにリフォームはできません。ですから、ある程度の状態にしてあげるのが通例です。どこまでのリフォームを行うかは物件の状態によって様々ですが、最低でもハウスクリーニング程度は行うのがべきだと思われます。
Q4．不動産会社に依頼した場合、何をどこまでしてくれるの？
A．不動産会社が行う業務は、媒介業務、管理業務、サブリースと大きく3つに分けることができます。何を不動産会社に依頼するかによります。媒介業務とは入居者の募集活動、案内、契約行為を行い、入居までのバックアップを行います。管理業務は入居者管理(賃料等の収納、苦情等への対応等)と建物管理(建物の維持や清掃等)を行います。サブリースとは物件を不動産会社が一括で借上げ、転貸することです。貸主は入居者がいようがいまいが一定の賃料が得られますが、通常より安い賃料になります。
媒介業務だけ依頼した場合は、入居後の対応はすべて家主様が行うことになります。遠方にお住まいで苦情等があった場合すぐ対応が出来ない場合などは管理まで依頼されるのが良いでしょう。
媒介業務は成約時に報酬を支払い、管理業務は毎月の賃料の5％～10％の管理料が必要になるケースが多いです。
Q5．空室募集をずっとしているけどなかなか埋まらない。どうしたらいい？
A．空室がなかなか解消されない物件は悪い原因が必ずあります。空室対策は大きく4つあります。
1つめは賃料を下げること。建物の築年数が経過しているのにもかかわらず新築当時の賃料のままだと相場より高い物件と判断されてしまいます。2つ目は初期費用を抑えるための条件変更。フリーレントや、敷金、礼金の引き下げにより借主の初期費用の負担を軽減することです。3つ目は物件の質を上げることです。設備や部屋の仕様を変更し、物件に付加価値を付けましょう。4つめは不動産会社に対するアピール。条件は悪くないのになかなか埋まらない場合、不動産会社へのアピール不足が考えられます。熱心な家主さんは空き部屋があるとしょっちゅう不動産会社を回り、埋めてくれとアピールをしています。
しかし、これらのどれかをやれば必ず空室が解消されるわけではありません。物件の状況によりますのでプロに相談して効果的な空室対策を行いましょう。
Q6．すでに専任で募集を依頼している（もしくは管理を委託している）が途中で解約はできないの？
A．「すでに専任で募集の依頼や管理を委託しているが、どうもその不動産会社に不満がある。」という相談はよくあります。まともに広告活動を行っていない、入居者に対する対応もずさん等、様々な理由があります。契約には契約期間があるとは思いますが、途中解約ができないという定めにはなっていないことが多いはずです。ですから、不動産会社に不満がある場合はまずその不満を伝え、改善されないようであれば解約し、別の熱心な不動産会社に依頼しましょう。
Q7．利回りって何？
A．不動産に投資する際、投資の判断基準となるものです。購入金額に対してどれだけ（利益）賃料収入等が得られるかを表したもので、利回りが高いほど収益性の高い物件ということになります。利回りにはよく表面利回りと、実質利回りの2種類で表現されることが多いです。
表面利回りとは、支出を考慮せず収入の額で算出します。おおむねの収益性は把握でき、広告などで表示され投資の初期段階の判断基準にされます。表面利回り＝年間収入額÷購入金額です。
実質利回りとは、収入額から支出額を控除した額で算出します。より正確な収益性が把握でき、具体的な検討段階の際に個別に提示されることが多いです。実質利回り＝（年間収入額－年間支出額）÷購入金額です。
Q8．自宅を賃貸した場合、ローンの支払いよりかなり高く賃料が取れそうだ。賃貸に出しても？
A．住宅ローンというのは自己居住用物件に対して融資されています。ですから、転勤などで一時的に賃貸する場合以外で、住宅ローン返済中に自宅を完全に収益物件として賃貸した場合、ローンの一括返済を求められたり、事業用の金利に切り替えられたりする場合があります。自宅を賃貸する場合は不動産会社に加えて金融機関にも相談するようにしましょう。
